Обсуждение PSN Group

Тема в разделе "Застройщик ЖК SREDA", создана пользователем ЖК Sreda, 16 ноя 2015.

  1. Offline
    CredoVsegda

    CredoVsegda Well-Known Member

    КОРПУС:
    Т4
    Исходя из вашей логики невозможно достроить последнюю очередь. Не знаю на сколько это правильно)) Брать деньги в долг чтобы закрыть долг. Думаю по этому рынок смотрит в сторону проектного финансирования.
     
  2. Offline
    ROTATE

    ROTATE Member Житель

    В связи со сложившейся ситуацией данный подход рассматриваю только с сою пользу, что естественно.
     
  3. Offline
    M*D

    M*D Well-Known Member Житель

    КОРПУС:
    Б2
    Говорят и так применяется проектное финансирование. Но приток денег все равно нужен. Банк не бесплатно денег же дает.
     
  4. Offline
    lolhunter

    lolhunter Well-Known Member Житель

    Это не рынок в эту сторону смотрит. Это банки продвигают шикарную идею.
    Получить деньги с дольщиков без %.
    Выдать этими деньгами кредит застройщику под %.
    Ни за что не отвечать - отозвали лицензию - пока пока денежки)
     
  5. Offline
    Юрий Т.

    Юрий Т. Well-Known Member Житель

    КОРПУС:
    Т2
    Скорее так:
    - получить от государства (ЦБ, АИЖК) деньги под низкий процент
    - выдать займ застройщику (+2-4% в карман банка)
    - выдать ипотеку покупателю (+6-8% в карман банка от ставки ЦБ/АИЖК)
    - получить на свои эскроу-счета выданную ипотеку и собственную долю взноса покупателя и заморозить эти деньги до передачи застройщиком квартиры покупателю
    (это не мешает банку пускать в оборот эти деньги зарабатывая дополнительный процент).
    - застройщик получает деньги для погашения только после завершения строительства (и погашает банковский займ).

    К чему это приведет?
    • Стабилизация цен на этапе строительства (ведь застройщик получит деньги и сможет погасить долг только после передачи квартир) и резкое повышение цен после ввода дома в эксплуатацию (скорее всего будут продавать после ввода в эксплуатацию, чтобы максимизировать прибыль).
    • Рост цен на недвижимость. По идее все в плюсе: покупателям выгодно, что их недвижимость растет в цене (значит ипотека окупается), застройщику соответственно тоже выгодно на этапе котлована получить деньги под одну стоимость, а потом продать дороже (бОльшая прибыль), банку выгодно то, что их залоги (строящаяся и построенная недвижимость) растут в цене (при невыплате она просто продается).
    • Дома будут сдавать не кварталами а отдельными домами (чтобы увеличить оборачиваемость средств)
    • Ставки в перспективе будут снижаться (если сильных ударов по экономике РФ не будет).
    • Государство будет выпускать долгосрочные и среднесрочные облигации (деньги то привлекать надо) формируя длинные деньги и продавая их людям/инвесторам.
    Позже на основе облигаций появятся деривативы (вторичные производные финансовые инструменты, позволяющие больше и быстрее зарабатывать инвесторам).
    И потом банки постепенно гонясь за прибылью, снижая критерии риска для застройщиков и покупателей нарастят плохие долги, будут появляться никому не нужные города-призраки и в один прекрасный момент произойдет дефолт по облигациям. И случиться в РФ аналог кризис 2008 года который начался с США.
     
  6. Offline
    CredoVsegda

    CredoVsegda Well-Known Member

    КОРПУС:
    Т4
    Тут главное остановиться на плюсах и проработать механизмы сдерживающие минусы учитывая опыт в США. Детальней изучать заёмщика. В нашем "полицейском" государстве с этим проблем не будет =))
     
  7. Offline
    lolhunter

    lolhunter Well-Known Member Житель

    Итого +10% к цене сразу.
    Еще +10% в год к цене.
    Итого +30%. Даже сейчас первичка уже не особо интересна.
    Если раньше была программа поддержки новостроек и 2% в ипотеке были существенны - сейчас ставки сравнялись. И фактически выбор стоит первичка +15% (проценты по ипотеке на 2 года) + риски и 2 года ждать или вторичка + титульное страхование (дай бог 2% за 2 года) - здесь и сейчас.
    Не вижу никакого смысла брать первичку при общем довольно низком качестве строительства и отсутствии инфраструктуры (Эй ПСН - где моя школа и детский сад к сдаче первой очереди? Это кстати проблема во ВСЕХ объектах ПСН).
    Скорее просто не будут продавать неготовые дома.
    Смысл? Денег не получишь, а цена будет ниже.
    Ой спорно. Во многих регионах рынок просто схлопнется. Строительство будет иметь огромные риски, которые никак не будут покрываться маржой.
    А так нельзя) Точечная застройка запрещена. Это кстати один из "рисков" из-за которых цена недвиги выросла.
    Не будут. Ставка по кредиту никак не связана с экономикой. Ну или скажите - почему в 2014 до кризиса ставка была 10%, а экономика прям цвела и пахла? Нефть дорогая, профицит бюджета, а ставка по кредитам в 5 раз выше, чем в Европе. И в 3 раза выше, если сравнивать в одной валюте.
    В колонии ставки всегда высокие, что бы деньги выводили из страны. Пока Россия де-факто колония Франции у нас будут ставки 10% при цветущей экономике при ставке во Франции 2% с кредитом на 30 лет при мягко говоря "мертвой" экономике.
    Длинные деньги нужны бизнесу России. А он де-факто никому не нужен и даже вреден.
    У АШАНа есть длинные деньги (2% на 30 лет), а Магнит - это нам не надо)
     
    Aleksey нравится это.
  8. Offline
    Нина

    Нина Well-Known Member Житель

    Может кому интересна динамика продаж квартир в апреле: с 8 апреля по 8 мая включительно продано либо забронировано 78 квартир. Из них 12 студий, 30 однокомнатных и 30 двухкомнатных, и всего 5 трешек и одна четырехкомнатная. По корпусам расклад такой: в М1 стало меньше на две, в М2 продано пять, в М3 -12 квартир, в М4-9 квартир, в М5-12 квартир, в М6-2 квартиры, в М7 всего одна, в Б2-12, а в Б3-9. В первой очереди 14 квартир. Из них пять продано в Т5 и пять в Т4. Вроде как прослеживается связь роста продаж в М3, Т4 и Т5 с появлением скидки 15%. Как по-вашему?
     
    Игоша, gazelle, Турамбар и 4 другим нравится это.
  9. Offline
    Бьянка

    Бьянка Member

    вот очень кстати интересный расклад. студий меньше, чем однушек и двушек. всегда мне казалось, что студии самые раскупаемые квартиры
     
  10. Offline
    Нина

    Нина Well-Known Member Житель

    Обратите внимание на статистику предыдущего месяца-с 8 марта по 8 апреля продано 18 студий, 30 однокомнатных и 19 двухкомнатных, 14 трехкомнатных и одна четырехкомнатная. Тоже студий существенно меньше, чем однокомнатных. А резкое увеличение продаж двушек связано, скорее всего, с 15% скидками на них в апреле-мае.
     
  11. Offline
    Бьянка

    Бьянка Member

    точно! скидки делают свое дело, это да) а я вот подумала, в принципе комплекс позиционируется как для семейного проживания, тем более кто ж на баннерах))) вот и логично что пркупают двушки
     
  12. Offline
    Нина

    Нина Well-Known Member Житель

    Девелоперская компания Urban Group заморозила продажи квартир в своих объектах. Об этом говорится в сообщении на сайте застройщика.
    На ситуацию также отреагировал Росреестр, который с 20 апреля заблокировал регистрацию новых договоров долевого участия (ДДУ) по проектам Urban Group. Регистрация договоров была закрыта для дочерних структур застройщика — «Ивастрой», «Хайгейт» и «Ваш город», которые отвечают за реализацию проектов «Город-событие «Лайково», «Опалиха О3», «Лесобережный» и «Видный город», сообщала газета «Коммерсантъ».

    В конце мая стало известно, что Сбербанк свернул ипотечные программы, которые позволяли потенциальным покупателям оформлять в банке ипотеку на покупку квартир у Urban Group.

    Любопытно, а нашу компанию наоборот, несмотря на проблемы, Сбербанк поддержал и дал в декабре кредит.


    Подробнее на РБК:
    https://realty.rbc.ru/news/5b0eb3c69a7947185603d67b
     
  13. Offline
    Нина

    Нина Well-Known Member Житель

    Эксперты московского рынка недвижимости отмечают рост спроса на квартиры с тремя и более комнатами
    Впервые с 2014 года доля трехкомнатных квартир в общем объеме предложения столичных новостроек массовых сегментов составила 21%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Такого солидного количества «трешек» в общем объеме предложения в посткризисный период на рынке еще не наблюдалось. Одновременно отмечается рост спроса на многокомнатные квартиры.

    Обратите внимание, такая же динамика продаж и в нашем комплексе.
    Подробнее на РБК:
    https://realty.rbc.ru/news/5b0e97719a79470d4e8c88c1
     
  14. Offline
    Юрий Т.

    Юрий Т. Well-Known Member Житель

    КОРПУС:
    Т2
    Urban group пошла по пути СУ-155, когда та застривала Красногорск. Уже сейчас Urban нарушает сроки передачи квартир, люди готовят исковые заявления за просрочку, про качество строительства я промолчу (наверно у каждого застройщика можно найти косяки при приемке), но то что кладовые начинают зарастать плесенью уже на второй год ввода в эксплуатацию - это явный косяк Урабана.
    Сильные мира сего (Сбер) видимо решили не помогать: либо хотят посмотреть, выживут или нет (поумерят свой пыл продаж и быстро-строительства), либо - обанкротить в конечном счете. Хотя если такая компания как Урбан сдуется - это означает, что та же участь может постигнуть любого застройщика рано или поздно (и ПСН не исключение - он тоже на плаву, пока у Сбера в фаворите).
     
  15. Offline
    Сергей Иванов

    Сергей Иванов Well-Known Member

    Это реакция на вот это?

    https://www.rbc.ru/business/31/05/2018/5b0f90f29a7947480492c687
     
  16. Offline
    Сергей Иванов

    Сергей Иванов Well-Known Member

    Отчего же пакость??? Тут вопрос - кому верить... Чем белое лучше черного? Просто у белого реклама круче...

    Вы же понимаете, что переход от фз-214 к проектному финансированию просто так невозможен.
     
  17. Offline
    Darth_Alex

    Darth_Alex Member

    КОРПУС:
    L1
    Третья очередь будет запускаться только к концу года, поэтому заявиться не успеют уже. В офисе сказали, что если будет, то не раньше конца года.
     
  18. Offline
    Юрий Т.

    Юрий Т. Well-Known Member Житель

    КОРПУС:
    Т2
    Ну как-то так...
    "На продажу выставлена девелоперская группа ПСН, которая еще в прошлом году входила в топ-5 строительных компаний Москвы, одна из крупнейших типографий в России «Экстра-М» и фактически подконтрольный Ананьеву агрохолдинг «Белая птица», пишут «Ведомости». Если покупатели не будут найдены, компании могут быть или обанкрочены, или ликвидированы."
    "Уже сейчас понятно, что большинство их российских активов достанется либо государству, либо структурам, с ним связанным (других покупателей в России сейчас, похоже, нет)."
    Отсюда
     
  19. Offline
    lolhunter

    lolhunter Well-Known Member Житель

    Если покупатель есть - ему продается все.
    Если покупателя нет - выводятся в активы, а то, что осталось - банкротится.
    Выводить активы из ПСН целая история. Там целевые кредиты, которые ЛЕГАЛЬНО не вытащить.
    Я не думаю, что Ананьев будет прям совсем в черную выводить активы - в таком случае ПСН просто заберут "нужные люди" с уголовным делом. Да - такой вот он бизнес в России.
    Скорее всего ищут куда бы это скинуть, а покупателей особо нет - все понимают, что бизнес отжимают и если купить, то отожмут уже у тебя.
    ПСН это лакомый кусок и никто в здравом уме не будет его "дербанить". Скорее всего продадут кому-нибудь с труднопроизносимым именем из юрисдикции США/Европы и бизнес станет неприкасаемым.
     
  20. Offline
    Нина

    Нина Well-Known Member Житель

    На РБК была информация, что уже готов закон о переносе сроков перехода к новым правилам, главными аргументами о переносе сроков были во-первых, неготовность банков к таким объемам финансирования застройщиков, во-вторых, не проработан закон о страховании наших с вами экроу- счетов. Сроки по новому закону смещаются минимум до декабря 18.

    Правительство подготовило поправки к закону о долевом строительстве
    Предполагается, что застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство без учета вступающих в силу 1 июля требований.

    Подробнее на РБК:
    https://realty.rbc.ru/news/5b0fbe449a794757a86e8307
     
    Последнее редактирование: 1 июн 2018
    Наталия нравится это.